Z perspektywy banku umowa deweloperska musi jasno potwierdzać, co dokładnie kupujesz i na jakich zasadach. Kluczowe są: precyzyjne oznaczenie lokalu, cena, harmonogram płatności, sposób finansowania oraz termin przeniesienia własności. Braki lub niejasności w tych punktach to jeden z częstszych powodów wstrzymania decyzji kredytowej.
Bank sprawdza również, czy inwestycja prowadzona jest na mieszkaniowym rachunku powierniczym oraz czy zapisy umowy są zgodne z ustawą deweloperską. Jeżeli harmonogram wpłat do dewelopera nie pokrywa się z harmonogramem transz kredytu, bank zaczyna zadawać pytania. A każde z nich to dodatkowy czas, nerwy i potencjalne ryzyko.
Harmonogram, transze i terminy
W umowie deweloperskiej bardzo ważny jest harmonogram płatności. Bank musi mieć pewność, że transze kredytu będą uruchamiane w sposób spójny z postępem budowy. Zbyt agresywne terminy lub nieczytelny podział etapów potrafią skutecznie skomplikować proces kredytowy.
Z mojego doświadczenia wynika, że najlepiej, gdy harmonogram jest realistyczny i jak to się ładnie mówi: „bankowo akceptowalny”. To coś, co da się sprawdzić i skorygować jeszcze przed podpisaniem umowy, ale po fakcie bywa znacznie trudniej.
Kary umowne i opóźnienia – nie tylko problem dewelopera
W umowie bardzo często pojawiają się zapisy dotyczące kar umownych za opóźnienie w odbiorze lokalu lub przeniesieniu własności. Dla Ciebie to zabezpieczenie, ale bank również zwraca na to uwagę. Zbyt ogólne zapisy albo brak konkretnych sankcji po stronie dewelopera obniżają wiarygodność całej inwestycji.
W praktyce zawsze sprawdzam, czy terminy są jasno określone i czy kary umowne rzeczywiście chronią interes kupującego. Ma to znaczenie nie tylko na etapie zaciągania kredytu, ale również wtedy, gdy budowa się opóźni.
Jeśli kupujesz mieszkanie na etapie budowy, bank wymaga możliwości ustanowienia cesji praw z umowy deweloperskiej jako zabezpieczenia kredytu. Część deweloperów wprowadza jednak ograniczenia albo dodatkowe opłaty za cesję. To jeden z tych zapisów, które najlepiej sprawdzić przed podpisaniem umowy. Późniejsze zmiany bywają trudne albo kosztowne, a bez cesji bank nie uruchomi kredytu.
Sprawdźmy wcześniej, by nie poprawiać później
Z doświadczenia wiem, że najlepszy moment na analizę umowy deweloperskiej ma miejsce przed jej podpisaniem. Po fakcie często można coś poprawić, ale nie zawsze na warunkach korzystnych dla klienta. A czasem zmiana jednego zapisu wymaga długich negocjacji z deweloperem. A to strata czasu, nerwów i pieniędzy.
Dlatego na tym etapie rekomenduję dwie rzeczy. Po pierwsze, zadbanie o późniejszy odbiór techniczny mieszkania. W tym zakresie polecam współpracę z Pewny Lokal – ich raporty są czytelne, konkretne i pomocne również w rozmowach z deweloperem.
Po drugie, warto już wtedy pomyśleć o kolejnym kroku, czyli wykończeniu mieszkania. Wielu moich klientów decyduje się na współpracę z Quality Investment, bo cenią sobie wygodę, nie muszą szukać ekip remontowych i pilnować prac na własną rękę. Użyj kodu „SZYMON5”, by otrzymać aż 5% zniżki na całą kwotę usługi!
Pomoc doradcy finansowego – im szybciej, tym lepiej
Warto, byś skontaktował się ze mną jeszcze zanim podpiszesz umowę deweloperską. Wtedy mogę sprawdzić, czy dokument jest „kredytowo bezpieczny”, czy zapisy nie spowodują problemów w banku oraz podpowiedzieć, co ewentualnie poprawić.
Jeżeli umowa jest już podpisana, to nic straconego, również wtedy możemy działać. Czasem wystarczy aneks albo zmiana jednego punktu, żeby proces kredytowy ruszył dalej bez zbędnych opóźnień.
Jeśli planujesz zakup mieszkania od dewelopera i finansowanie kredytem hipotecznym, odezwij się jak najwcześniej. Jedna rozmowa przed podpisaniem dokumentów może oszczędzić Ci mnóstwo nerwów, czasu i pieniędzy.
Szymon Sporysz
Tel. +48 508 642 514
Email: szymon.sporysz@phinance.pl