Zakup nieruchomości wiąże się nie tylko z koniecznością posiadania wkładu własnego i spłaty miesięcznych rat kredytu. Przed podpisaniem umowy warto uwzględnić również koszty okołokredytowe, czyli wszystkie dodatkowe opłaty związane z uzyskaniem finansowania oraz zakupem mieszkania lub domu. Ich łączna wysokość może wynieść od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych, dlatego odpowiednie przygotowanie budżetu pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Czym są koszty okołokredytowe?
Koszty okołokredytowe to wszystkie wydatki, które pojawiają się przed uruchomieniem kredytu hipotecznego lub w trakcie jego trwania. Obejmują zarówno opłaty pobierane przez bank, jak i koszty związane z zakupem nieruchomości, usługami notarialnymi, wpisami do księgi wieczystej czy obowiązkowymi ubezpieczeniami.
Wiele osób skupia się wyłącznie na wysokości raty kredytu, zapominając o dodatkowych opłatach. Tymczasem to właśnie one często decydują o tym, ile środków trzeba przygotować.
Uwaga! Choć RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) jest często przedstawiane jako najważniejszy wskaźnik przy porównywaniu kredytów, w przypadku kredytów hipotecznych nie warto kierować się wyłącznie jego wysokością. RRSO wyliczane jest na podstawie określonych założeń, m.in. zakłada spłatę kredytu zgodnie z harmonogramem, bez nadpłat i bez refinansowania.
Dlatego przy wyborze kredytu hipotecznego znacznie większe znaczenie niż samo RRSO mają warunki umowy zwiększające elastyczność oferty w przyszłości. takie jak możliwość bezpłatnych nadpłat czy wcześniejszej spłaty.
Koszty związane z samym kredytem
Koszty związane z samym kredytem hipotecznym to nie tylko wysokość rat, ale także szereg dodatkowych opłat, które mogą znacząco wpłynąć na całkowity koszt finansowania.
Marża i oprocentowanie kredytu
Największy wpływ na całkowity koszt kredytu ma jego oprocentowanie. Składa się ono z marży banku, która jest stałym elementem oferty, oraz wskaźnika referencyjnego. To właśnie od ich wysokości zależy miesięczna rata oraz całkowita kwota do spłaty.
Marża pozostaje niezmienna przez cały okres obowiązywania umowy, natomiast wskaźnik referencyjny może się zmieniać wraz z sytuacją na rynku, jeśli kredyt posiada zmienne oprocentowanie (choć może ulec zmianie w niektórych sytuacjach np. utrata warunków promocji).
Prowizja za udzielenie kredytu
Nie każdy bank pobiera prowizję za udzielenie kredytu hipotecznego. Część instytucji oferuje kredyty z prowizją 0%, jednak często wiąże się to z koniecznością wykupienia dodatkowych produktów lub spełnienia określonych warunków. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy brak prowizji rzeczywiście oznacza niższy całkowity koszt kredytu.
Konto bankowe
W wielu przypadkach bank wymaga założenia rachunku osobistego, na który będzie wpływać wynagrodzenie. Dzięki temu klient może otrzymać korzystniejsze warunki kredytu, np. niższą marżę lub brak prowizji. Choć prowadzenie konta często jest bezpłatne, warto wcześniej sprawdzić warunki aktywności wymagane przez bank.
Koszty związane z zakupem nieruchomości
Operat szacunkowy
Przed udzieleniem kredytu bank musi poznać rzeczywistą wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. W tym celu wykonywany jest operat szacunkowy, czyli wycena przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego.
Jeżeli wartość nieruchomości zostanie oszacowana niżej niż cena zakupu, bank może przyznać niższą kwotę kredytu. Natomiast jeśli wycena okaże się wyższa od ceny transakcyjnej, bank i tak przyjmie do zabezpieczenia cenę zakupu.
Koszty notarialne
Zakup nieruchomości wymaga sporządzenia odpowiednich dokumentów przez notariusza. W zależności od etapu transakcji mogą pojawić się różne umowy.
Na początku często podpisywana jest umowa rezerwacyjna, która pozwala zarezerwować nieruchomość na określony czas, najczęściej około 30 dni. Następnie zawierana jest umowa przedwstępna, będąca podstawą do rozpoczęcia procedury kredytowej. W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera jej odpowiednikiem jest umowa deweloperska.
Ostatnim etapem jest podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Wysokość taksy notarialnej zależy przede wszystkim od wartości kupowanej nieruchomości i jest regulowana przepisami prawa.
Podatek PCC
Kupując nieruchomość na rynku wtórnym, należy pamiętać o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości. Z obowiązku tego zwolnione są osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom, jeśli spełniają warunki określone w przepisach. Od 2024 roku obowiązuje także wyższa stawka 6%, jeśli kupujesz szóste i kolejne mieszkanie w celach inwestycyjnych.
Na rynku pierwotnym podatek PCC nie występuje, ponieważ w cenę nieruchomości wliczony jest podatek VAT, który rozlicza deweloper.
Księga wieczysta
Każda nieruchomość posiada księgę wieczystą, czyli publiczny rejestr zawierający informacje o właścicielu, hipotekach oraz prawach związanych z nieruchomością. Po zakupie konieczne jest dokonanie wpisu nowego właściciela oraz wpisu hipoteki na rzecz banku.
Do najczęstszych opłat należą:
- założenie księgi wieczystej
- wpis prawa własności
- wpis hipoteki
Księgi wieczyste prowadzone są elektronicznie w systemie EKW, dzięki czemu ich treść można sprawdzić online.
Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym
Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny bank może wymagać wykupienia określonych ubezpieczeń. Część z nich jest obowiązkowa, a część stanowi element dodatkowej oferty, która może wpłynąć na warunki finansowania. Przed podpisaniem umowy warto dokładnie sprawdzić, które polisy są rzeczywiście niezbędne.
Ubezpieczenie nieruchomości
Ubezpieczenie nieruchomości jest wymagane praktycznie przy każdym kredycie hipotecznym. Chroni dom lub mieszkanie przed skutkami zdarzeń losowych, takich jak pożar, zalanie czy wichura. Polisa stanowi zabezpieczenie dla banku, dlatego prawa z ubezpieczenia są najczęściej scedowane na kredytodawcę do czasu spłaty zobowiązania.
Ubezpieczenie na życie
Wykupienie polisy pozwala uzyskać korzystniejsze warunki kredytu. Ubezpieczenie na życie zabezpiecza spłatę zobowiązania w przypadku śmierci kredytobiorcy, a wysokość składki zwykle zależy od aktualnego salda kredytu.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Jeżeli wkład własny jest niższy niż wymagany przez bank, może pojawić się ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (NWW). Jego zadaniem jest zabezpieczenie banku przed zwiększonym ryzykiem wynikającym z wysokiego wskaźnika LTV. Obecnie rozwiązanie to jest stosowane znacznie rzadziej niż kilka lat temu, jednak w niektórych ofertach nadal można się z nim spotkać.
Ubezpieczenie od utraty pracy
To ubezpieczenie ma pomóc w spłacie rat w przypadku utraty zatrudnienia. W praktyce działa jednak wyłącznie po spełnieniu określonych warunków zapisanych w umowie, dlatego przed jego zakupem warto dokładnie zapoznać się z zakresem ochrony oraz wyłączeniami odpowiedzialności.
Ubezpieczenie NNW
Niektóre banki proponują również ubezpieczenie następstw nieszczęśliwych wypadków (NNW). Jest ono całkowicie dobrowolne i może stanowić dodatkowe zabezpieczenie finansowe w razie trwałego uszczerbku na zdrowiu.
Ubezpieczenie pomostowe
Jeszcze do niedawna banki pobierały tzw. ubezpieczenie pomostowe, które obowiązywało do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Miało ono zabezpieczać interes banku do czasu ustanowienia hipoteki. Obecnie, po zmianach przepisów, rozwiązanie to praktycznie przestało funkcjonować w dotychczasowej formie.
Dodatkowe koszty, o których wiele osób zapomina
Nie wszystkie wydatki pojawiają się na etapie podpisywania umowy kredytowej. Część z nich może wystąpić później, dlatego warto uwzględnić je podczas planowania budżetu.
Inspekcja realizacji budowy
Jeżeli kredyt hipoteczny przeznaczony jest na budowę domu i wypłacany jest w transzach, bank może przeprowadzać inspekcje budowy. Ich celem jest sprawdzenie, czy inwestycja została zrealizowana zgodnie z harmonogramem, zanim zostanie uruchomiona kolejna transza finansowania.
Koszt wcześniejszej spłaty kredytu
W przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę zobowiązania, jednak wyłącznie przez pierwsze trzy lata od podpisania umowy. Maksymalna wysokość tej opłaty wynosi 3% spłacanej kwoty. Po upływie tego okresu wcześniejsza spłata jest zazwyczaj bezpłatna.
Refinansowanie kredytu
Kredyt hipoteczny można przenieść do innego banku praktycznie w dowolnym momencie. Taka operacja nazywana jest refinansowaniem kredytu i może pozwolić na uzyskanie lepszych warunków finansowania. Należy jednak pamiętać, że zwykle wiąże się z koniecznością wykonania nowego operatu szacunkowego oraz poniesienia kosztów związanych z wpisem hipoteki do księgi wieczystej.
Podsumowanie
Koszty okołokredytowe to ważny element każdego kredytu hipotecznego, który warto uwzględnić jeszcze przed zakupem nieruchomości. Odpowiednie przygotowanie budżetu oraz analiza wszystkich opłat pozwalają uniknąć nieprzewidzianych wydatków i świadomie wybrać najkorzystniejszą ofertę finansowania.
Szymon Sporysz
Tel. +48 508 642 514
Email: szymon.sporysz@phinance.pl
Pytania FAQ
To zależy od rodzaju kosztów oraz oferty banku. Część opłat, takich jak prowizja za udzielenie kredytu, może zostać doliczona do kwoty kredytu. Natomiast koszty notarialne, operat szacunkowy czy podatek PCC najczęściej trzeba pokryć z własnych środków.
Nie. Operat przygotowuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, a bank akceptuje jego wycenę lub współpracuje z wybranymi rzeczoznawcami. To właśnie na podstawie operatu bank ocenia wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.
Nie zawsze. Wiele banków oferuje je jako produkt dodatkowy, który może obniżyć marżę lub poprawić warunki kredytu. Obowiązkowe jest natomiast zazwyczaj ubezpieczenie nieruchomości.